官员专家态度截然不同

物业条例未能获一致喝彩

 谭新鹏

从起草到几经完善，再到向社会征求意见，酝酿了4年之久的《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于摆到公众面前。“《条例》以维护全体业主合法权益为主要原则，充分体现了优先保护全体业主利益的宗旨。”建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在6月20日的新闻通气会上对《条例》给予了高度评价。她说，这标志着我国物业管理进入了法治化、规范 化发展的新时期。

　　然而，出人意料的是，这部行政法规的颁布却未能在业界引起一致的喝彩声。与官方的盛赞相比，一些专门从事物业管理研究的专家以及行业律师，对《条例》表现出截然不同的态度。

　　一位业内人士评价说：“花4年时间制订出这样一部条例，如果其中确实有可圈可点的地方，也还说得过去，但令人遗憾的是，我并没有看出什么新的内容。”

　　隆安律师事务所秦兵律师今天评论说，该《条例》中几乎没有任何细节描写，能够被顺利操作的内容很少。

　　知名打假人士王海则称，《条例》对改善物业管理现状没有什么意义，令人失望。中国人民大学行政管理学院副教授陈幽泓则用“聊胜于无”4个字来评价《条例》的意义。

　　“核心问题没有体现”

　　“《条例》和征求意见稿相比，有实质性变动的地方不大。”秦兵律师说，物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题，以及物业服务标准与服务费用等问题，《条例》都没有提出任何解决办法；至于像物业公司的佣金报酬、业委会收取物业费等新的现象，这部法规更是只字未提。

　　而在6月20日建设部的新闻通气会上，一位政府官员透露，在收到公众对征求意见稿提出的4000余条建议中，有一半以上被采纳，“比如征求意见稿中对业主权利只规定了6条，而现在则增加到10条”。

　　对此，陈幽泓副教授认为，虽然和征求意见稿相比，几乎每一条款都有文字上的修改，但属于原则上的改动并不多。她说，物权和业主委员会的法律地位是解决物业管理纠纷的两个最核心的问题，而这两个问题在《条例》中都没有体现出来。

　　秦兵则认为，任何一项权利只有在同时具备了行使这一权利的方式和权利受到侵害时应当获得的救济时，才称得上是一项实实在在的权利。《条例》虽对业主在物业管理活动中享有的10项权利作出了规定，但具体如何行使并不明确，这等于给业主开了张空头支票。

　　“有点行业保护的味道”

　　“新出台的《条例》无论从思路上，还是管理模式上，都有点行业保护的味道。”陈幽泓说，《条例》的第一条就开宗明义地指出，该《条例》是同时为维护业主和物业管理企业合法权益而制定的。“我认为不应由国家出面保护一个行业，这样体现不出业主的法律地位。”

　　这位副教授还指出，《条例》若能在内容上为构造我国的财产制度起到一定的铺垫作用，将是它最成功的地方，可惜它走的仍是行业管理模式，而不是法律模式。而且，在有关物权的内容上，《条例》只字未提。“不动产有明确的排他性，《条例》如果不能对不动产的处分权作出明确规定，要想真正解决目前物业管理中存在的纠纷非常困难。”陈幽泓说。“这可能和起草部门有关。”陈幽泓分析，一部法规应该由法律专家起草，经听证会听证后颁布，而该条例却由代表物业管理企业利益的物业管理行会起草，2002年10月征求意见稿公布后，遭到很多业内人士批评，之后便一直捂起来不敢见人，直到最后颁布也没举行什么听证会。

　　秦兵律师认为，《条例》最直接的受益方应该是业主，但有立法需求的业主们却无法参与到立法中来，结果只能是使一部法规变了味道。

　　北京朝阳园业委会主任舒可心对此说法提出了不同意见。他认为，《条例》的出台不是跟业主过不去，物业管理工作要的不是效率，而是稳定。这是政府立法最主要的目的。“指望一部条例就能把业主所有的权利都说清楚，简直是奢望。”舒可心说，目前在没有出台《物权法》的情况下，一部条例不可能把多年积累起来的问题全部解决，但又不能等《物权法》出来后再制订《物业管理条例》，可以先从简单的地方做起。

　　这位对物业管理有着相当经验的业委会主任说，《条例》基本上能解决物业管理中存在的纠纷，至少够用10年。

　　“多项规定不清楚”

　　“《条例》中有多项规定值得质疑。”秦兵律师说，比如第三条规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。“立法的目的本来就是要细致精确具备操作性，只‘提倡’而不做硬性规定，会在操作过程中带来麻烦。”秦兵说。

　　第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。秦兵认为，按照规定，商业性社团需要到工商局办理备案手续，非商业社团应该到民政部门登记备案，不管什么社团都轮不到由建设部门办理备案。建设部门把备案权从民政部门手中抢过来，很难不让人对其用意表示怀疑。

　　再比如第二十条规定的，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。秦兵认为，居委会是一级民间自治组织，它有什么权力指导另外一个民间自治组织？

　　对于第四十七条关于物业管理企业雇请保安人员的规定，秦兵也提出了质疑。根据《条例》，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。“这当然没错，但应当最后注明：保安人员侵犯公民合法权益的，应当由保安公司承担连带责任。”秦兵说，现在的情况是，保安打人后就走了，业主去找公司，公司一般都说不是职务行为，与他们没有关系，业主的人身根本得不到安全保障。

　　“过多涉及民事权利”

　　“政府行使行政管理权，不宜过多涉及民事权利。”王海在接受记者采访时说，政府的作用只是如何对物业公司的管理活动进行有效监管，而涉及业主民事权的内容，行政法规没有权力作出限制。

　　王海举例说，业主应该有选择或者不选择物业公司的权利，因为这是他们的民事权，而《条例》却规定业主必须要选择物业公司。“第十九条规定也是对业主民事权的侵犯。”王海说，这一条的规定是：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。但事实上，业委会作出的决定显然不只与物业管理有关。

　　对于第四十一条规定的“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制订的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，秦兵律师也提出了不同看法：“这不是剥夺了物业公司与业主之间的定价权吗？”他说，业主自己家里聘请保姆，为什么要由政府来定价？市场经济条件下应由市场定价，现在由物价部门定价的产品已经不多了。

　　对此，北京朝阳园业委会主任舒可心认为，《条例》中没有确认业主有选择不要物业管理的权利，是符合我国现状的。他说，物业管理不是业主们想像中的家政服务，或者只是扫地，整理一下小区环境这么简单，它涉及到水、电、暖、气、有线电视等多方面内容，是一项专业性很强的工作。如果不请物业公司管理，谁又能有这种专业和专门的时间来做这些工作呢？“《条例》规定的业委会只有关于物业管理一项权利，不是说业主没有其他权利，而是政府没有赋予。不是政府不赋予，而是还不到时候。”舒可心说，等《物权法》出台后，一切都会迎刃而解。

　　“一步登月不现实”

　　“无论从哪个角度看，《条例》的完善都需要时间来打磨。”一位业内人士说，目前最主要的是制订一个物业公司的最低服务标准，即物业管理的国家标准。有了这个标准，业主就可委托专门的审计事务所对其服务质量进行鉴定。否则，建设部门所说的物业管理要质价相符，只能是句空话。

　　这位不愿透露姓名的人士称，公共财产登记工作也很重要，因为目前绝大部分物业纠纷都是根源于公共财产的处分权利没有掌握在业主手里。

　　舒可心对这一观点颇为认同。他说，一些专家学者总是希望一步就能登上月亮，这是不现实的。“在明知登不上月亮时，我们要做的就是为将来登上月亮做充分准备，这才是积极的态度。”

(《中国青年报》北京6月22日电)